Рынок коммерческой недвижимости считается важнейшим сектором экономики. Он влияет непосредственно на развитие бизнеса и социальной инфраструктуры. Эффективное управление объектами коммерческой недвижимости играет ключевую роль в повышении их инвестиционной привлекательности, оптимизации доходности и обеспечении стабильного функционирования рынка.
В условиях конкурентного рынка коммерческой недвижимости грамотный менеджмент становится залогом успеха. Профессиональный подход позволяет:
-
увеличить доходность инвестиций – за счет оптимизации арендных ставок, привлечения новых арендаторов, снижения эксплуатационных расходов;
-
увеличить стоимость актива – грамотное управление приводит к его росту на рынке, делая его более привлекательным для потенциальных покупателей;
-
обеспечить бесперебойную работу – профессиональная управляющая компания гарантирует качественное обслуживание, своевременное решение технических проблем, а также соблюдение всех норм законодательства.
Как работает коммерческое управление
Коммерческое управление недвижимостью – это мероприятия, направленные на эффективное использование и эксплуатацию объекта для максимизации его доходности и стоимости. Процесс управления коммерческой недвижимостью включает:
-
анализ рынка – изучение спроса и предложения, ценовой конъюнктуры, тенденций развития;
-
оценку актива – определение его рыночной стоимости, инвестиционной привлекательности, потенциала развития;
-
маркетинг и поиск арендаторов – разработку рекламной стратегии, проведение переговоров, заключение договоров аренды.
-
управление эксплуатацией – обеспечение технического обслуживания, контроль за работой инженерных систем, решение текущих вопросов;
-
бухгалтерский учет и финансовый анализ – ведение бухгалтерской отчетности, контроль за денежными потоками, анализ доходности.
Грамотный менеджмент на каждом этапе этого процесса позволяет собственнику:
-
Привлечь платежеспособных арендаторов. Выгодные условия аренды и качественный сервис делают объект привлекательным для потенциальных арендаторов, что гарантирует стабильный поток доходов.
-
Снизить расходы. Оптимизация эксплуатационных затрат без ущерба для качества обслуживания позволяет увеличить чистую прибыль от актива.
-
Повысить ликвидность актива. Грамотное управление объектом с устойчивым потоком доходов и прозрачной историей становится более привлекательным для потенциальных покупателей. Этот нюанс повышает ликвидность актива на рынке.
Оценка и экспертиза
Для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости используются разные методы:
-
сравнительный подход – объект оценивается путем его сравнения с аналогичными активами, уже проданными на рынке;
-
доходный подход – стоимость определяется исходя из прогнозируемого потока доходов от эксплуатации;
-
затратный подход – стоимость определяется исходя из затрат на строительство или восстановление.
Проведение независимой экспертизы коммерческой недвижимости позволяет:
-
Подтвердить рыночную стоимость. Это особенно важно при совершении сделок купли-продажи или привлечении инвестиций.
-
Определить инвестиционные риски. Экспертная оценка выявляет потенциальные проблемы, с которыми может столкнуться собственник в будущем.
-
Разработать стратегию менеджмента. Эксперты могут рекомендовать мероприятия по повышению инвестиционной привлекательности актива.
Что входит в обязанности управляющего
В круг обязанностей управляющего коммерческой недвижимостью входит:
-
Анализ рынка и оценка актива. Управляющий изучает текущие рыночные условия, определяет потенциал актива, а также разрабатывает стратегии его управления.
-
Маркетинг и поиск арендаторов. В обязанности также входит разработка рекламной кампании, проведение переговоров, заключение договоров аренды.
-
Управление арендными отношениями. Этот специалист должен контролировать своевременную оплату аренды, а также решение спорных вопросов с арендаторами.
-
Обеспечение эксплуатации объекта. В обязанности управляющего также входит организация технического обслуживания, контроль за коммуникационными системами, а также проведение ремонтных работ, если таковые потребуются.
-
Ведение бухучета и финансового анализа. Задачей этого специалиста также считается контроль денежных потоков. Дополнительно он должен проанализировать доходность актива.
Среди других важных задач нужно отметить обеспечение соблюдения законодательства. На объекте должны соблюдаться нормы пожарной безопасности, санитарные нормы, а также требования охраны труда.
Управляющий также представляет интересы владельца. Он принимает участие в переговорах с подрядчиками, государственными органами, потенциальными покупателями.
Профессиональный управляющий оказывает существенное влияние на работу объекта коммерческой недвижимости и его доходность. Во-первых, от него зависит повышение загрузки объекта. Грамотная маркетинговая стратегия и эффективная работа с арендаторами позволяют максимально заполнить объект арендаторами и гарантировать стабильный поток доходов.
Во-вторых, в его компетенции находится снижение эксплуатационных расходов. Решение этой задачи возможно путем оптимизации затрат на содержание без ущерба для качества. При достижении этой цели можно увеличить чистую прибыль.
В-третьих, возможно повышение качества обслуживания. Достижение этой цели создает позитивную репутацию и привлекает новых клиентов.
Управляющий также влияет на сохранение и приумножение стоимости актива. Грамотный менеджмент на протяжении всего срока эксплуатации коммерческого актива позволяет сохранить его в хорошем техническом состоянии и увеличить его рыночную стоимость.
Затраты на управление недвижимостью
Структура расходов на управление коммерческой недвижимостью зависит от ее размера, локации и т.д. Если выделять основные статьи расходов, то нужно остановиться на таких моментах:
-
Зарплата управляющей компании. Сумма оплаты труда обычно составляет процент от доходов от аренды.
-
Расходы на содержание. Сюда входят расходы на уборку, техническое обслуживание, охрану, коммунальные платежи.
-
Расходы на маркетинг и рекламу. Затраты на продвижение на рынке и поиск новых арендаторов.
-
Страховые платежи. Это расходы на страхование от разных рисков.
-
Профессиональные услуги. В этой статье предусматривает оплата услуг юристов, бухгалтеров, аудиторов.
Уровень затрат на менеджмент коммерческой недвижимостью зависит от ее типа. Обычно затраты на менеджмент выше для объектов:
-
С большой площадью. Это связано с более высокими расходами на содержание и обслуживание такой недвижимости..
-
Расположенных в престижных местах. В таких местах обычно выше расходы на аренду, уборку, охрану.
-
Со всей требуемой инфраструктурой. Объекты, оснащенные бассейнами, спортзалами, системами кондиционирования и вентиляции, требуют более высоких затрат на содержание.
Грамотное управление может снизить эксплуатационные расходы на содержание, ремонт, коммунальные платежи. При этом увеличивается доход благодаря высокой арендной плате, заполняемости и предоставления дополнительных услуг.
Для повышения доходов можно использовать стратегию сдачи в аренду отдельных помещений. Она может быть эффективной для объектов с большой площадью, которые можно разделить на несколько помещений и сдавать их в аренду разным арендаторам.
Под предоставлением дополнительных услуг предусматривается ситуация, когда собственник может увеличить доход, предоставляя арендаторам парковку, охрану, уборку и другие услуги, в которых есть заинтересованность.
Существует немало примеров успешного управления коммерческой недвижимостью, которое привело к значительному росту стоимости актива. В 2019 году фонд недвижимости Blackstone приобрел контрольный пакет акций компании Equity Office Properties Trust (EOP) за $39 миллиардов. За следующие три года Blackstone провела ряд мероприятий по оптимизации управления объектами EOP, включая рефинансирование долгов, снижение эксплуатационных расходов и привлечение новых арендаторов. В результате этих мер чистая прибыль EOP выросла на 20%, а рыночная стоимость компании увеличилась до $60 миллиардов. В 2021 году Blackstone продала EOP за $66 миллиардов, получив прибыль в размере 27%.
Этот пример иллюстрирует, как грамотное управление коммерческой недвижимостью может генерировать доход в течение нескольких лет.
Успех управления коммерческой недвижимостью зависит от множества аспектов: опыта и квалификации управляющей компании, состояния рынка, качества объекта.
Однако при правильном подходе управление коммерческой недвижимостью может стать эффективным инструментом для увеличения доходности инвестиций и повышения стоимости актива.
Резюмируя, нужно подчеркнуть, что эффективное управление коммерческой недвижимостью играет ключевую роль в повышении ее инвестиционной привлекательности, максимизации дохода и обеспечения стабильного функционирования рынка. Профессиональный подход к управлению объектом позволяет собственнику:
-
увеличить доходность актива;
-
повысить его стоимость;
-
обеспечить бесперебойную работу;
-
снизить риски.
Поэтому можно смело утверждать, что грамотное управление коммерческой недвижимостью – это залог успеха на столь конкурентном рынке.
